9月22日至23日，2天內西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個城市密集出臺樓市調控措施，其中6個城市實施限售，這意味著傳統的“金九銀十”之際，樓市調控仍然從緊。北京作為全國樓市調控的“排頭兵”，截至9月28日還未出現新的調控動作，這與其全年緊鑼密鼓的調控升級不無關系，但從緊勢態暫無改變。據不完全統計，2016年9月30日以來，北京樓市調控政策不少于30次，包括住宅的限售限購、銀行資金面的收窄、土地供應結構和方式的轉變，以及多層次住房體系的建立，以此形成立體的樓市調控政策。有房地產人士預測：“就近期2天8城調控來看，明年上半年樓市將進入深度調控。”這一趨勢必然影響到一線城市中最為敏感的北京。據公開數據統計，北京今年10月預計有11個項目入市，其中包括國銳金公館、西宸原著、領秀慧谷(樓盤資料)（資料、團購、論壇）等8個老項目，以及和光塵樾(樓盤資料)（資料、團購、論壇）、通州萬國城MOMA(樓盤資料)（資料、團購、論壇）、京投發展悅府(樓盤資料)（資料、團購、論壇）3個純新盤，仍然在供應量的低位徘徊。事實上，“金九銀十”作為開發商年底沖業績的一次機會，歷年為營銷小高峰，不過相比2016年9月份50余新盤入市的狀況，調控后今年同期的項目供應量出現明顯下降。這只是北京樓市調控一年來的冰山一角。中國房地產報記者梳理數據發現，去年調控至今，北京樓市變化可分為兩個階段，第一階段從去年9月30日到今年3月，各類型物業的銷售面積和銷售數量出現拋物線狀，1月份觸底，之后開始回升。第二階段為3月至9月，在1月觸底回暖之后，3月新一輪調控隨即來襲，樓市出現新的降溫。不同于第一階段，第二階段的調控手段更加綜合多元，調控面積也覆蓋到影響北京地區的環京區域，住宅、土地、資金層面縱深的調控，這讓北京樓市回歸冷靜，也為明年樓市企穩打下基礎。供應側：政策全面收緊增供應去杠桿調結構去年9月30日以來，在住房政策層面，北京針對本地戶籍和非本地戶籍、新房和二手房、普通住宅和非普通住宅、社保年限、單身及離婚年限作出限購規定，通過認房又認貸、提高二套房首付比例來限貸，通過限制企業購房后的出讓年限來限售，同時限制商住房交易。此番組合拳立竿見影，北京市住建委近日發布的《1~8月北京市房地產市場運行情況》（以下簡稱《運行情況》）顯示：1月至8月，全市商品房銷售面積為526.9萬平方米，同比下降44.8%。其中，住宅銷售面積為344.6萬平方米，下降39%；寫字樓為80.8萬平方米，下降68.5%；商業、非公益用房及其他為101.5萬平方米，下降23.3%。政策高壓之下，住房供應的產品結構也在發生變化，回歸的“7090”政策便是佐證。2006年，在中小戶型供不應求，難以滿足剛需的背景下，政府出臺了“7090”政策；2015年3月，執行近10年的“7090”政策正式松動，提出優化住房供應套型結構；2016年3月起，尤其是2017年，北京在多宗土地出讓中實施“7090”政策，這意味著未來幾年住房供應的戶型面積受限，以便達成抑制投資投機、將需求引向剛需和改善型需求的目的。此外，在推升房價的因素當中，土地價格首當其沖，因此北京今年也加大了土地供應量，以此改善供求關系與價格要素。土地政策層面，2017年北京計劃供應住宅用地的面積為1200公頃，根據上半年供應的65宗地來看，幾乎是在2015年和2016年同期33宗與18宗的基礎上翻倍。據云房數據研究院統計，今年上半年居住類用地供應上漲606%。房企借機補倉，但由于銀行在資金層面動作收緊，房企更多以聯合形式拿地，這幾乎占到拿地總數的四成之多。資金困局下，不少房企取消了國內發債融資，將目光轉向海外發債。與此同時，在此困局下不少土地儲備豐富的房企反以靚麗的銷售業績脫穎而出，比如首開等國企。這一局勢同樣反映在房地產開發投資的數據中。1月至8月，北京全市完成房地產開發投資2217.8億元，同比下降3.3%。其中，住宅投資完成1051.1億元，同比下降6.5%；寫字樓投資完成442億元，增長4.7%；商業、非公益用房及其他投資完成724.7億元，下降3.1%。云房數據研究中心分析稱：“上半年成交的土地多數將于明年初左右入市，未來北京一手房市場的供應量將明顯增加。”也就是說，今年的預備動作為明年房地產市場的平穩發展作了鋪墊。需求端：新房擠向剛需與高端住宅二手房集中在城東城北住宅、土地、資金層面的多重調整像是北京打出了一手“王炸”，穩住場面，贏得先機。自2016年12月30日起，北京實施現房銷售明碼標價、一房一價，之后將首套房貸由八五折上調至九折，二套房貸不超過25年，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。限購限貸成為最為影響消費者購買的因素。新房市場遇冷。易居研究院數據顯示，1月至8月北京新建商品住宅月度成交數據總體上位于50萬平方米交易規模以下的水平。而從歷史數據看，市場交易活躍的月份，月度交易數據基本上可以維持在75萬平方米以上的水平。中國房地產報記者了解到，受限購影響，剛需客戶入市意愿加強，普通住宅120平方米以下占比明顯提升，且近3個月90平方米以上公寓占比持續提升，公寓產品實際上容納了一部分不具資格與資金實力的購房者。其中，普通住宅成交總價段呈現兩極分化趨勢，300萬元以下和500萬元至1000萬元占比分別為32%和34%，公寓成交總價段逐漸集中在300萬元至500萬元，占比高達72%。購房需求除了被引向剛需產品和公寓，品質高端且地段良好的高端產品也因此受益。根據云房數據研究中心數據，總價200萬元以下剛需產品為今年成交主力，占比高達30%，豪宅成交占比逐步提升，1000萬以上的產品成交占比為24%。亞豪機構市場研究部總監郭毅認為，“當前供應端減少，尤其是受2016年供應稀缺等因素影響，預計在今年‘金九銀十’期間，市場供應量會處在一個相對低位的狀態；同時在供應項目上，基本是以中高端項目為主，這樣的供應局面必然導致成交周期延長。”二手房市場層面，自2017年3月限購升級以來，北京二手房成交量連續4個月下降，8月共成交二手房7712套，環比上漲7.7%，為限購后成交量首次回升，成交價格亦出現小幅上漲趨勢。從2017年上半年北京二手房成交熱力分布圖來看，二手房成交區域主要集中在四環以內，且東部和北部地區成交量明顯高于其他地區，通州、大興、房山成交主要集中在地鐵沿線。“9月份到年底穩定市場的導向不會改變。對于北京市場來說，在樓盤預售證管理、租賃市場發展、共有產權住房供地、建筑施工環境管理等方面，總體上會延續既有的政策，其對于房企的供應端來說會有較為深刻的影響。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱。對于北京市“控人口、穩房價”的總體規劃來說，新政一年實為攻堅階段。境外媒體稱，澳大利亞房地產行業正翹首期待，在10月1日開始的黃金周假期會有大量出手闊綽的中國游客涌入澳大利亞。據路透社10月1日報道，在去年的黃金周期間，有600萬中國游客赴海外旅行，他們已成為澳大利亞越來越重要的游客來源。截至今年6月，中國游客在澳大利亞的消費金額占外國游客消費總額（318億美元）的近四分之一，而中國游客數量在游客總數中占比不到六分之一。報道稱，隨著中國黃金周在10月1日拉開序幕，澳大利亞各大房地產中介紛紛準備鋪開紅地毯，迎接腰包鼓鼓的中國游客，用直升機或大型豪華轎車帶他們參觀價格區間在1000萬澳元至2500萬澳元（約合5200萬至1.3億人民幣）的高端房產。悉尼蘇富比國際地產公司總經理邁克爾帕列爾說，黃金周期間只要達成幾筆交易，就可能意味著公司將增加約4000萬澳元（約合2億人民幣）的銷售額。一些前來澳大利亞探親的中國人會在逗留期間了解一下當地房地產。帕列爾正忙著與中國投資者品酒用餐，開著一輛勞斯萊斯幻影帶他們四處看房。另據香港《南華早報》網站10月1日報道，世界旅游組織秘書長塔利布里法伊一個字一個字地強調說：“中國游客是促使旅游業發生變化的最重要客源。”他解釋說：“中國不僅是世界上最大的國內游市場，每年有44億人次的出行量，而且也是全世界主要的出境游市場，2016年有超過1.35億人次出境。自2010年以來，這個數字保持著兩位數的增長，而這只是冰山一角。中國市場的潛力遠大于此，因為只有6%的中國人擁有護照。所以我們預計短短幾年后（每年）將有2億中國人出境旅游。”報道稱，在9月份于四川成都舉行的第22屆世界旅游組織大會上，里法伊指出，比中國游客數量更為重要的是，根據聯合國機構的統計，他們在支出方面領先于世界：去年達到2611億美元（約合1.7萬億人民幣）。里法伊說：“中國游客的（人均）支出是國際平均水平的兩倍，所以他們對當地經濟的影響可能是巨大的。”正文已結束，您可以按alt+4進行評論

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