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▲12月18日，來自山東菏澤一條放開房產限售的消息，引發全國轟動，被廣泛解讀為“打響調控松綁第一槍”。剛開完大會，有些人正在琢磨新一輪改革將從何處開始，沒想到樓市調控放松的消息先來了，這不是要重走老路嗎？因此這條消息被刷屏與時間節點的微妙有關。換個角度看，一個三四線城市的樓市政策一有點風吹草動，馬上就會引起全國關注，你覺著這正常嗎？經過開會討論，昨天下午菏澤住建局確認取消限購，回應稱：為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展。對此我認為，取消限售的實際影響并不大，而關鍵是影響民眾的預期。菏澤在這個調控關鍵節點率先做出“取消限售”的決定，這絕非偶然，上一輪調控松綁就是從三四線城市打響的，隨著房地產市場下行，各地松綁調控的動力日益增強。11月《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之后，首次出現同比正增長現象，這意味著房子有些賣不動了。因而一大批城市都在摩拳擦掌，房地產是當前經濟與土地財政的支柱，各地都擔心房地產熄火，會想盡一切辦法減緩樓市降溫的部分。在上周文章《馮國亮：調控最嚴階段已過去，2019年樓市將步入橫盤時代》一文中，我已做出預判，樓市調控最嚴的階段已經過去，短期維持現狀，明年穩中趨松是大勢所趨，從地方執行層面來看，微調及變相放松則暗潮涌動。各地口頭上不會放松調控，而事實上在執行層面可能會放水，明年局部區域會與時俱進進行微調。對于松綁“限售令”，有人認為這是樓市調控松綁的信號，也有的認為僅是個案，不具代表意義。不過這確實具有試探性放松的意味，也是檢驗因城施策的試金石。從山東省建設廳的回應，以及住建部未表態來看，因城施策確實是調控的主基調，那么一定會有越來越多的城市陸續跟進。當然，因城施策、精準調控，必須在“房住不炒”，保持房地產市場平穩健康發展的紅線下展開。菏澤新政出臺后，暗自慶幸的不僅是當地的老百姓以及炒房者們，還有全國各地的炒房者們也會看到了一絲希望。不過政策微調并不意味著房價還會升高，要挺過這一關至少還要堅持一兩年。▲5年前的此時，菏澤牡丹花大劇院曾舉辦我的千人專場講座，對當地有所了解。當時菏澤市人口就有近千萬，而市區僅有50余萬，正處于城市化快速發展的階段。房地產業對這個城市的經濟發展確實起著至關重要的作用，因此這個城市率先對政策進行微調也在情理之中。這一輪去庫存與棚改貨幣化的強刺激導致菏澤房價大漲，據報道，2017年新房均價從3000多元上漲到6000多元，二手房均價從4835元上漲到6098元，全年漲幅達26%。明年棚改貨幣政策有變，保持市場穩定有必要提前調整。總體來看，菏澤松綁“限售令”只是開端，各類調控寬松政策已經開始了。一是取消或放寬限制性政策有媒體報道稱珠海市斗門、金灣兩區已放松購房門檻，非本市戶籍居民購房，從此前的需連續繳納5年社保改為只需繳納1年，該政策面向所有購房者。廣東住建局發布的公告中明確提到，2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的房地產項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動產證滿2年后方可再次轉讓。這意味著，大量存量商住房可以銷售給個人，這無疑是重大利好。二是對房企資金適度松綁相比松綁限售，放松資金對菏澤樓市更具現實的意義。通知中還提到“對實力強、信譽好的企業不再監管（商品房預售資金），其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳戶后，不再要求項目監管資金達到既定監管額度后，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。”其實這就是為房企回款資金松綁，讓房企能更快拿到賣房的錢，快速回籠資金以便之后繼續購置新地。此外，近來房企融資又出現一波高潮。數據顯示，11月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計505.92億元，環比10月的392.65億元上漲28.85%。12月以來，房企融資繼續井噴。由此可見，盡管對流入房地產資金的嚴監管并未放松，而房企融資還是比以前更容易了。三是房貸利率下調或降低首付全國房貸利率在11月出現了“拐點”，融360數據顯示，11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，相當于基準利率1.165倍（上浮16.5%），環比持平，在連續22個月上漲后，首次出現環比“零漲幅”。近日武漢部分銀行已下調首套二套房貸款利率，深圳四大行首套房貸利率下調“上浮15%”降至“上浮10%”。房貸利率零增長以及大銀行的利率松動，標志房貸利率拐點已經出現，而這將是全國性房地產放松的真正信號。可以預見，為應對房地產下行趨勢，穩定市場，明年各地針對首套房的支持性政策勢必將會強化。此外，限購、限貸、限價、限售、限商，這五限是本輪調控的主要限制性措施，其中限購是底線，明年大部分城市后四項都可能會有調整，而限購不會輕易放松。上一輪樓市調控，從2010年到2014年，歷經4年多限購政策才取消，這一輪要與長效機制接軌之后才可能取消，因此明年全面取消限購的概率不大，而因城施策將會成為主旋律。中央經濟工作會議即將召開，晚些我們再結合新的部署深入解讀。以上內容僅供參考，具體分析周六晚季度置業投資策略會中，我再做詳細解讀。為了讓更多人受益，請轉發支持！之前文章：馮國亮：若今后房價年均漲幅在10%以內，該買房還是該賣房？馮國亮：調控最嚴階段已過去，2019年樓市將步入橫盤時代馮國亮：房子能致病，也能治病，你會怎么選？馮國亮：成功的買房投資，關鍵是懂得何時進退馮國亮：年底房價打折促銷，是否應該進場？北京40萬人東遷倒計時,"北三縣"或將成為歷史|馮國亮解讀所謂周期背后，就是亙古不變的人性，冬天里，點燃一團火，我為你照亮前方的路。【馮國亮頻道】主要欄目【馮國亮講購房】作為首位職業購房導師十年來在400場講座論壇中演講，全國巡講開創先河【國亮鑒房】足跡遍布31個省區市、200余個城市，1000余個代表性樓盤與城市開發示范項目【國亮說人居】作為人居專家代表，組織人居專家論壇，推動健康智慧人居及人居文化進程

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